1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить гнилой дом

Как при покупке оценить состояние старого дома

Основной процент доступного вторичного жилья в частном секторе – это старые дома, находящиеся в эксплуатации более 40 лет. Все прекрасно понимают, что придется вплотную заняться строительными работами, продлевая жизнь дому. Но это является достаточно недорогим способом приобрести свое жилье. Если дом выстроен правильно, то срок его эксплуатации может составлять около 100 лет, но практически все старые постройки возведены собственными силами их владельцев. Постараемся взглянуть на будущую покупку глазами строителя, чтобы вложения не стали напрасными, а также рассмотрим варианты решения некоторых проблем с домом.

С чего начать выбор

Первоначально определитесь, какие строения вам нужны на участке. Осматривая дом, вам сразу придется прикидывать возможность новых построек. Для этого заранее изучите последние нормы и госты, расстояния до соседних участков и строений играют немаловажную роль. Заверения продавца, вроде: «да мы с соседями договорились, они строят возле нас, а мы возле них» и т. д., не имеют никакого значения. Соседи вправе потребовать убрать постройку, выстроенную не по нормативам. Поэтому размеры участка, а точнее его фасадной части, весьма важны. Знание законов убережет от проблем в будущем.

Обязательно убедитесь, что все существующие на участке постройки занесены в план. Незарегистрированные сооружения могут доставить много лишних хлопот и неприятностей в будущем. В основном, это относится к капитальным постройкам. Все будущие постройки необходимо согласовывать в архитектурном отделе.

Постарайтесь уточнить гидрогеологическое строение местности в районе приобретения дома. Близколежащие к поверхности грунтовые воды создадут массу проблем при строительстве. При невозможности получить данную информацию, можно попытаться определить это на месте. Настораживающим фактором может являться отсутствие погреба или других глубоких сооружений. Отличную информацию предоставит глубина колодца с деревянным срубом. Чем она меньше, тем ближе подпочвенные воды. Особое внимание обратите на расстояние до зеркала воды в колодце. Если, при большой глубине колодца, зеркало находится на небольшом расстоянии от уровня почвы, то воды находятся под давлением и существует возможность их выхода в строительном котловане. Наличие сезонного подтопления дождевыми и талыми водами можно определить по состоянию стен погреба. Лучше всего оценивать участок при неблагоприятных условиях. При интенсивном таянии снега или затяжных проливных дождях. Несмотря на неприятную погоду, можно заранее избавиться от кучи проблем в будущем.

Оценка состояния дома

1.Жилая площадь и варианты ее увеличения

Финансовые возможности не всегда дают возможность купить сразу большой дом. Поэтому следует реально оценить возможность пристройки дополнительной жилой площади. Можно сразу прикинуть, куда будут выходить окна, где придется прорезать двери, изменения газового ввода и т. д. Пристраивание дополнительной жилой площади относится к капитальному ремонту и реконструкции существующего дома. Расширение дома в одном уровне предпочтительней надстраивания второго этажа. При примерно одинаковых затратах, прирост жилой площади будет ощутимо выше.

Практически все старые дома исключают возможность возведения полноценного второго этажа. Даже толстые кирпичные стены не гарантируют надежности фундамента. Но современные материалы позволяют достроить жилую мансарду достаточно небольшого веса. Для надежной опоры достаточно кирпичных стен толщиной около 40 см или сруба из бруса сечением 150 на 150 мм. В любом случае придется полностью заменить перекрытие. Возможно, с возведением дополнительной несущей стены внутри дома. Очень часто применялась схема перекрытия «крестом». Четыре балки укладывались одним концом на стены, а другим на опорный столб в центре дома. Они являлись основой перекрытия. Вокруг столба складывалась печь с крестообразным обогревателем, а боров с трубой располагался в центре «креста». Обогреватель частично играл роль опорной стены. Такое перекрытие обязательно нужно заменить. Новые балки послужат дополнительной стяжкой, препятствующей расхождению стен, что весьма вероятно в старом доме.

Для оценки состояния фундамента требуется его наличие. Это не шутка и не опечатка. Очень часто, желая сэкономить или по другим причинам, дома выстраивались без фундамента. В лучшем случае, снимался плодородный слой, и на насыпной песчаной подушке делалась кирпичная кладка. Количество рядов зависело от наличия кирпича. Иногда опорная кладка возводилась прямо на земле. Глубину фундамента определить невозможно без подкапывания под него, но если крыльцо состоит из одной ступеньки, а тем более без нее, то настоящим фундаментом здесь и не пахнет. Залить новый фундамент можно только в том случае, если дом рубленый. Причем из длинного бруса. Ведь для этого его придется поднимать целиком. Скорее всего, режим экономии действовал дальше и стены сложены из чего попало. Такой дом восстановить практически невозможно.

Фундамент не должен иметь трещин и перекосов на один угол или сторону. Заявление, что «тогда все так строили», не имеет никакого смысла. Отвес, гидроуровень и шнур существовали всегда. Из этого и надо исходить при оценке состояния любых элементов дома. Перекос свидетельствует о наличии под фундаментом рыхлой почвы или близкой воды. Но если в первом случае положение можно спасти сооружением дополнительной тумбы с большой площадью опоры или заменой рыхлого грунта на щебень и песок (это сложно, но вполне реально), то во втором случае варианты отсутствуют. Близкая вода, к счастью, — довольно редкий случай. Чаще всего, причиной просадки является септик, слишком близко расположенный к дому. Сточные воды пропитывают грунт и вызывают его осадку. Иногда перекос вызван тем, что фундаменту не дали выстояться, и начали сразу строить дом. Это легко определить по состоянию оконных проемов. Если они достаточно ровные и расположены на одном уровне, то просадка фундамента вызвана торопливостью строителей.

3.Состояние коробки дома

Стены дома не должны иметь трещин и явно выраженных прогибов наружу ли вовнутрь. Чаще наружу. Мелкие трещины в кирпичной кладке могут возникнуть из-за сезонных подъемов и опусканий фундамента при его глубине меньше глубины промерзания. Большие трещины и отходы стен друг от друга в углах свидетельствуют о серьезных проблемах с фундаментом или недочетах при строительстве. В большинстве случаев это неустранимо. Часто стены отходят по причине неправильной пристройки дополнительных помещений. Пристройка связывается с основным домом, а фундамент выполнен с нарушениями. Тогда разность колебаний фундаментов и вызывает трещины.

Степень сохранности деревянного сруба легко определить по проемам. Если окна и двери не имеют больших перекосов и расположены примерно в уровне, то сруб находится в достаточно хорошем состоянии. Но это может наблюдаться и при равномерном разрушении окладных венцов. Это легко определить по обшивке дома. Об этом говорит деформированная обшивка нижней части стен. Это легко поправимо, не обязательно даже поднимать дом целиком. Если дом не осел полностью, то сгнившие венцы уплотнились и держат его достаточно хорошо. Замену бруса по частям начинают с углов. В углу выпиливаются поврежденные куски и заменяются на новые. Концы новых частей делаются вразбежку, чтобы следующие куски перекрывали стыки. После углов переходят к серединам стен, потом к серединам просветов между новыми вставками и т. д. Новый брус должен плотно заходить в вырезанный проем, иногда с применением тяжелой кувалды. Вставки сшиваются между собой гвоздями или кусками арматуры. Не надо очень беспокоиться о том, что стена может разойтись. Сруб давно выстоялся, и брусья очень плотно улеглись между собой. Бывает очень тяжело извлечь вырезанные куски, приходиться прибегать к помощи лома и кувалды. Пропилы в стене делаются цепной пилой. Требуется быть предельно аккуратным и осторожным. При пропиливании концом шины возможен отскок пилы, что может привести к травме. Для этой работы предпочтительна электрическая пила. Она более удобна, имеет плавную регулировку оборотов и полностью выключается после отпускания кнопки.

Не подлежат ремонту глинобитные дома и практически невозможно восстановить стены из так называемой «столбянки». Она представляет собой ряд толстых вертикальных жердей, концы которых вставлены в брусья с пазами. Далее на жерди набивалась обрешетка, и набрасывался слой штукатурки из глины с соломой. Глинобитный дом определить легко, попытавшись забить в стену гвоздь. Практически везде он не встретит сопротивления. «Столбянку» можно предположить только по выступающим концам бревен венцов, если они есть только внизу и вверху угла дома.

Крыша — это единственный элемент, который можно всегда отремонтировать. Различен только объем ремонта. Оценить можно только процент износа. Поднявшись на чердак, легко определить состояние стропильных ферм, обрешетки и кровли. Здесь все зависит от финансовой стороны вопроса. Никаких особых проблем при ремонте кровли нет.

Старый деревянный дом: как купить без переплаты

Итак, вы ведете переговоры о покупке. Место расположения дома, его планировка, внешний вид и цена вас устраивают. Пора присмотреться к дому повнимательнее. Какие действия нужно предпринять, прежде чем заключить договор?

Возможно, самое ценное в этих документах – печати и подписи проектировщиков. Они означают, что для дома велись расчеты (по крайней мере, на бумаге), и архитектор уверен в их правильности. Проект – основание для претензий архитектору (если он отступил от норм) или застройщику (если он отступил от проекта). Нет проектной документации – значит, перед вами никто ни за что не отвечает. В связи с дачной амнистией сейчас можно оформлять дома в собственность без проектной документации. Это не только позволяет простым гражданам узаконить нажитое, но и подстегивает недобросовестных застройщиков к чудовищным нарушениям (нет проекта – нет виноватых). Поэтому будьте осторожны: для недорогого самостроя отсутствие документов еще имеет разумное объяснение, но если дом приобретается по нормальной рыночной цене, то, не увидев проектной документации, – разворачивайтесь и уходите.

Осмотрите фундамент и цоколь

Хороший признак, если дом простоял больше двух лет и после этого получает за цоколь «пятерку». Вот так должна выглядеть нижняя часть деревянного дома, который вы покупаете:

  • Фундамент и цоколь без трещин. Трещины на фундаменте вы вряд ли сможете увидеть, но если они есть, то обычно распространяются и на цоколь
  • Отделке цоколя не первый год. Если дом не новый, а на цоколе свежая отделка – подумайте, для чего нужно было срочно штукатурить или облицовывать его перед вашим приходом? Может быть, владелец хотел спрятать трещины?
  • Цоколь сделан правильно. Его высота не менее 50 см, между цоколем и нижним венцом дома проложена гидроизоляция. Фундамент и цоколь дома выполнены из разных материалов, а между ними – еще один слой гидроизоляции. Монолитный фундамент-цоколь в наших условиях для деревянного дома не подходит: он тянет из почвы влагу, из-за чего подгнивает нижний венец. В цоколе должны быть продухи для вентиляции пространства под полом. Зимой они обычно закрываются, а летом открыты.
  • В подвале нет признаков периодического затопления.Спускаемся в подвал и убеждаемся, что на стенах нет характерной границы уровня стояния воды (она видна по разнице в цвете стен). Затхлый запах также отсутствует.
  • По периметру дома сделаны ливневая канализация и дренаж.Чтобы убедиться в работоспособности дренажа, нужно вылить в него ведро воды и посмотреть, как она выходит из дренажа именно там, где ей положено: в колодец, в канаву, на рельеф. Если дом небольшой, то отсутствие дренажа допустимо, но должна быть хотя бы отмостка.
Читать еще:  Технология выращивания вешенок в домашних условиях

Проверьте наличие вентиляции

Она должна быть, хотя бы элементарная: всем знакомые решетки на стенах под потолком. Деревянный дом без вентиляции немыслим: с учетом приготовления пищи, использования душевых и прочих удобств каждый жилец испаряет порядка 20 кг воды в воздух ежедневно. Эту воду необходимо удалять из дома, иначе она будет конденсироваться в конструкциях.

Поищите следы конденсата

Конденсат – главное свидетельство ошибок в вентиляции и утеплении дома и главная причина биологического разрушения деревянных конструкций (а попросту – плесени и гнили). Если он есть, то рано или поздно в доме появятся и грибы. Следы конденсата в виде характерных разводов хорошо видны на не защищенных укрывными красками деревянных поверхностях даже после высыхания. Эти следы глубокие – стереть или сошлифовать их практически невозможно. Ищите разводы в основном на стыках, углах, под потолком, на чердаке. Если они обнаружены в нескольких местах, их причина – конденсат. Если в одном – возможно, это проникновение в дом дождевой влаги, которое теоретически можно найти и устранить. Но сначала придется купить дом, а потом уже выяснится, велика ли проблема и во что обойдется ее ликвидация. Поэтому не стоит рисковать, если только продавец существенно не сбавит цену.

Проверьте состояние деревянных лаг под полом первого этажа

В полу первого этажа должен быть технический люк, а между полом и цокольным перекрытием – пространство, в котором можно передвигаться (если не вприсядку, то хотя бы ползком). Оно необходимо, чтобы ухаживать за деревянным полом: время от времени приходится осмотреть, дополнительно антисептировать лаги (никакая обработка не делается навечно). Заглянув в этот люк, вы можете посмотреть, нет ли на лагах плесени и гнили.

Убедитесь в стабильности геометрических параметров

Откройте и закройте все окна и двери – если дом «пляшет», их будет заклинивать. Стены должны быть строго отвесными (нередко их ведет «волной»). Посмотрите на сопряжение потолка и стены: большие щели могут быть связаны с неправильной осадкой дома.

Осмотрите крышу снаружи и изнутри

Крыша держит ветровую и снеговую нагрузку, к ней поднимается теплый влажный воздух из комнат, зимой она – основной барьер, сдерживающий потери тепла (или несдерживающий, если устроена неграмотно). Конструкцию крыши часто ведет при различных нарушениях в строительстве дома. Посмотрите на кровлю снаружи – ровно ли лежит кровельный материал? Пазухи, провалы, изгибы и другие отклонения от идеально ровной плоскости говорят о проблемах. Оцените, как утеплена кровля. Утеплитель должен иметь толщину не менее 200 мм. Обратите внимание на дымоход: его неграмотное устройство – основная причина пожаров. Вокруг дымохода нигде не должно быть следов гари, в месте соприкосновения с дымоходом древесина не должна менять цвет.

Покупайте дом зимой и сфотографируйте его с помощью тепловизора

Это лучший способ проверить, как дом удерживает тепло. Тепловизор показывает строение в инфракрасном диапазоне, на мониторе прибора хорошо видны слабые места в теплоизоляции. Полная­ диагностика­ воздухопроницаемости и теплопроводности конструкций обойдется примерно в 20 тыс. рублей (на рынке есть компании, предлагающие такую услугу). Недешево, но купить «дырявый» дом и год из года отапливать его или заново утеплять обойдется еще дороже. На основе обследования тепловизором вы можете потребовать от продавца устранить дефекты или выторговать существенную скидку. Потери тепла на угловых соединениях деревянного дома ликвидировать будет сложно: они изначально плотные, и герметик здесь вряд ли поможет – придется делать дополнительное утепление дома изнутри. А вот сквозные трещины в бревнах или брусе или межвенцовые швы можно будет заделать герметиком. Если «фонит» крыша – придется разбирать внутреннюю отделку и укладывать новый утеплитель.

Проверьте качество фасадной краски

Ультрафиолет разрушает поверхностные слои древесины, поэтому для защиты фасадов деревянного дома нужно использовать специальные краски. Качественные системы защиты фасадов служат по 10–15 лет, и этим обусловлена их высокая стоимость. Убедитесь, что краска не облупилась, древесина под ней белая, без серого оттенка, – это говорит о том, что отделка фасада в прекрасном состоянии. Если нет – не страшно, ее можно будет обновить и даже замаскировать серый «загар» древесины, удачно подобрав оттенок лессирующей краски. Но разница в цене между дорогой и дешевой отделкой фасада должна быть учтена в стоимости дома.

Резюме

  • Прежде чем подписывать договор, убедитесь в наличии проектной документации на дом. Если решитесь покупать дом без проекта, готовьтесь­ к тому, что любые последствия нарушений строительных норм вам придется устранять за свои деньги, на это стоит соглашаться,­ только если стоимость дома весьма привлекательна. Нельзя привлечь застройщика к ответственности за то, что дом разрушается или выделяет опасные для здоровья химикаты. То, что вы попали в беду, – еще не доказательство его вины. Вся система ответственности подрядчиков строится вокруг официального, имеющего юридическую силу проекта, заверенного подписями и печатями. Только на основе этого документа закон сможет ответить на вопрос, кто и что нарушил, какой вред вам причинил и что с него причитается. Без документов найти непосредственного виновника нарушений невозможно!
  • Наиболее проблемные места деревянного дома – цоколь и крыша. Здесь строение соприкасается с влагой, а через крышу к тому же идут основные потери тепла. Эти места при покупке нужно обследовать­ в первую очередь и тщательно.
  • Проблемы с фундаментом, неправильная осадка (деформация коробки), биологическое разрушение деревянных конструкций и высокие теплопотери через стены – практически неустранимые проблемы. Стоимость реконструкции в этом случае может сравняться с ценой строительства дома с нуля, поэтому покупать дом с такими недостатками не стоит.
  • При условии хорошей скидки можно купить дом без дренажа фундамента, с высокими теплопотерями через крышу, сквозными трещинами в брусе или бревнах или некачественной отделкой фасада (если на деревянных конструкциях пока нет следов плесени или гнили) и устранить недостатки самостоятельно.

Благодарим Алексея Леонтьева, руководителя компании «Атлант ЛЛЛ», специалиста по деревянному домостроению, эксперта Дома технологий «Гелиос»

Покупаем старый дом — на что смотреть.

Вопрос:
Здравствуйте, уважаемые русские плотники! Собираемся с мужем приобрести деревянный дом в деревне – годы и здоровье уже не те, чтобы жить в городе. Будем хоть с весны по осень дышать чистым воздухом. Опыта подобных покупок у нас нет, и в строительстве разбираемся плохо. Купить участок и построить новый дом на нем нет возможности, поэтому будем покупать уже с готовым, пусть и старым. Что хотелось бы выяснить – не можете ли Вы помочь нам с оценкой и выбором хорошего дома, возможно – с перспективой устранить недостатки Вашими силами? Несколько вариантов уже подобрали, ждем Вашего ответа.

Екатерина Ивановна, Москва.

Ответ:
Доброго времени суток, Екатерина Ивановна.

Вашу инициативу целиком и полностью одобряю, хорошее дело задумали. Дом в деревне – это особое жилье, своя философия и подход к жизни – Вам понравится. Что касается заданных вопросов – на поток подобную услугу пока не ставили, но, судя по количеству просьб, давно пора.

Собственно, покупка деревянных домов, в особенности старых, в чем-то сродни покупке подержанного автомобиля. В последнем случае покупатели часто прибегают к помощи экспертов, делают платную диагностику у официальных (и не только) дилеров. Так почему не пользоваться таким же подходом и для оценки состояния жилых домов? Единственное отличие – в качестве консультантов нужно привлекать независимых строителей (для домов из дерева нужны будут плотники, из кирпича – каменщики и т.д.).

Нормальный вариант, тем более, что можно убить сразу двух зайцев – и дом выбрать хороший, и, в случае нахождения некоторых устранимых недостатков: во-первых, поторговаться с хозяином (цену на ремонт озвучит Ваш эксперт), во-вторых — уже есть специалист по их устранению.

Куда смотреть и на что обращать внимание в старых деревянных домах.

Попробую немного детализировать информацию. Вообще, если Вы воспользуетесь услугами хорошего строителя для нахождения возможных проблем у покупаемого строения, все, что будет написано ниже, Вам знать не обязательно, но общее представление иметь Вы должны.

Прежде всего, необходима общая визуальная оценка здания – на предмет его возможных перекосов, проседаний и т.п. Грубо говоря – отходим на какое-то расстояние от дома, и оцениваем его со всех сторон. В случае сомнений – проверяем свои глаза пузырьковыми и водяными уровнями, это несложно.

Оценка состояния фундамента.

Затем переходим к проверке состояния фундамента дома. Это главный несущий элемент конструкции, тут нельзя ошибаться и закрывать глаза на нарушения его целостности, геометрии и т.д. Насторожить Вас должны факты несоблюдения технологии возведения или неправильные расчеты несущей способности основания дома, отсутствие вентиляции и гидроизоляции фундаментов. Смотрите также на наличие отмостки вокруг дома и на правильность ее устройства. Хорошо бы также проверить глубину залегания фундамента в грунте (если позволит хозяин дома – элементарно выкопать вплотную ямку и посмотреть), часто бывает так, что видимая часть ленточного фундамента – это в принципе и все, что есть – дальше просто грунт.

Стены деревянного дома.

Это очень важно, много раз встречал крепкие на вид дома, а начинаем готовить стены под обшивку – и выясняется, что сруб просто сгнил, и крепить маяки уже просто не к чему, печаль. Для срубов – обязательно проверяйте состояние нижних венцов, не стесняйтесь на этом настаивать. Зачастую сгнившие венцы маскируют (монтируют высокие отливы по периметру, обкладывают кирпичом), смотрите внимательнее, ремонт их впоследствии ударит по карману. Также необходимо оценить замки и перерубы – крепкая древесина там, или уже труха. Еще рекомендую тщательно просмотреть все окна и двери в старых срубах – из опыта, обычно сразу после покупки их меняют на популярные сейчас пластиковые. Демонтируешь старое окно вместе с обсадой – а там вся нижняя и боковые стороны проема гнилые – не к чему даже привязаться. Тот же подход и при оценке стен внутри – под окнами, в углах, ничего не упускайте из виду.

Подпол, подвал и полы.

В большинстве случаев в деревянных домах в полу есть люки, позволяющие оценить состояние этого пространства. Оцениваем состояние нижних венцов внутри дома, степень изношенности переводов пола, наличие или отсутствие следов гниения, влажность подвала. Сделан ли черновой пол, утеплен ли пол в принципе, насколько правильно это сделано. Какое расстояние от грунта до переводов, есть ли следы протечек воды в подпол – важно все. Сверху внимательно смотрим – а вообще полы ровные или есть провалы и перекосы, обязательно нужно походить и попрыгать по ним – нет ли эффекта батута (может сигнализировать о проблемах с переводами – сгнили, или недостаточное количество или сечение). Если есть второй этаж – аналогичным способом проверяем межэтажное перекрытие. Обратите также внимание на следы местного утепления стен (часто бывает, что в доме сквозняки такие, что просто с ног сдувает – тогда в ход идут монтажная пена, тряпки – подтыкают их в этих местах, уплотняют швы и т.п.).

Читать еще:  Как ухаживать за бальзамином зимой

Экспертиза крыши и кровли.

Крыша любого дома – последний рубеж его обороны от атмосферных осадков, ультрафиолетового излучения, ветровых нагрузок и т.д. Если абстрагироваться от того, что мы рассматриваем возможность покупки конкретного экземпляра деревянного строения в комплексе, то именно кровельные работы по праву считаются самыми сложными и дорогостоящими при капитальном ремонте домов. Отсюда вывод – оценивайте кровлю и общее состояние крыши внимательно и придирчиво, иначе при случае ремонт больно ударит по карману, проверено.

Собственно, оценка состояния кровельного покрытия сначала осуществляется визуально, с земли. Затем неплохо будет подняться непосредственно на крышу (лестницы в помощь) и оценить покрытие в приближении. Особое внимание уделяем проблемным местам – примыканиям скатов к стенам, переломы и обоюдные врезки скатов крыши, обход печных и вентиляционных труб, наличие и состояние водосточной системы, горизонтальность и общее состояние конька, ендовых и т.д. В случае, если крыша покрыта черным металлом (популярная лет двадцать назад фальцевая кровля на деревенских домах делалась именно из него, а затем красилась), насторожить Вас должны следы недавней покраски – очень вероятно, что металл уже очень сильно изношен, и краска – это попытка скрыть дефект.

Затем, при наличии такой возможности, перебираемся на чердак. Интересовать нас там будет состояние стропильной системы, потолочных переводов, обрешетки. Осмотр все покажет, главное не торопиться (прихватите фонарик). Оцениваем – материал, его целостность и отсутствие повреждений насекомыми. Обращаем внимание на шаг стропил и обрешетки, укосов и распоров, общую грамотность сборки крыши, наличие или отсутствие гидроизоляции, возможные следы протечек. Если с собой прихватить шнурку, то легко проверить прогиб стропильных ног. Также изнутри на просвет хорошо видны все недочеты кровельного покрытия. Смотрим на утепление потолочного перекрытия, и на организацию вентиляции крыши.

Помимо всего вышесказанного, не забудьте оценить коммуникации дома – водоснабжение, отопление, канализацию, электроснабжение. В финале, вооруженные такими сведениями, Вы уже будете способны сами принять решение – стоит ли покупать именно этот дом, или лучше поискать еще вариант.

Как проверить дом перед покупкой? на сайте Недвио

Целью профессионального домашнего осмотра является проверка фундамента, каркаса, элементов отделки и механических систем на предмет дефектов, поломок или износа материалов, а также любого ущерба от неблагоприятных погодных условий, например гниения. Регулярный технический осмотр дома поможет вам определить, что необходимо отремонтировать для предотвращения серьезных проблем в будущем.

Проверка дома состоит из наблюдения за системами водоснабжения, безопасности, отопления, вентиляции и кондиционирования. Например, главной задачей по обеспечению безопасности на участке является отведение водостоков подальше от здания. Следующий шаг — осмотр дорожек, необходимо убедиться, что в них нет трещин и по ним можно ходить без риска получить травму.

Шаг 1. Проверка фундамента

Если Вы решили купить готовый построенный дом, первое на что нужно обратить внимание — осмотр его фундамента. Практика показывает, что это самый важный конструктивный элемент, от которого зависит долговечность дома. Большая часть «болячек» в будущем, как например появление трещин, повышенная влажность и попадание воды, усиленный износ конструктива и отделки, проявляются именно из-за некачественно построенного фундамента.

Для начала осмотрите полупроходные каналы и подвалы на предмет проникновения воды в трещины фундамента под стены. Если вода просачивается через стены ниже поверхности земли, то это говорит о проблемах с дренажом за пределами дома. Проверьте фундамент и подпорные стены уровнем длиной 1,2 м. Если вы обнаружите изгибы или крен от избыточного давления, то лучше отказаться от покупки такого коттеджа, так как данные деформации могут привести к обвалу стен.

Наличие трещин

Микротрещины в бетоне могут быть косметическими (наступают в результате оседания фундамента), но их всё равно следует проверить. V-образные трещины (сужающиеся к низу) либо трещины на всю длину стены, скорее всего, вызваны неровным оседанием грунта и со временем будут становиться только хуже. Если перекрытия в полу потрескались или поднялись вверх, то это говорит о поднятии уровня грунтовых вод. В таком случае нужна замена дренажных труб, чтобы предотвратить последствия.

Дренаж и водосточная система

Если в доме работает насос для откачки грунтовых вод, то, возможно, вы столкнетесь с проблемой дренажа. Проверьте фундамент по периметру на предмет выбоин и оголенных участков от эрозии, свидетельствующих о том, что поток воды на участок превышает тот, который может впитать почва. При повышенной влажности почв потребуется установка дренажной ситсемы.

Сток должен быть отведен минимум на три метра от фундамента здания. Для этого удлиняют трубы водосточной системы, используя водоотливные блоки или дренажные трубы. Система должна быть отведена по направлению от дома, рассчитывайте 15 см сброса воды на каждые 1,8 м. Плохой дренаж способен привести к накоплению гидростатического давления возле стен, что может вызвать вздутие стен в подвале или к водной эрозии и ослабить фундамент дома.

Гнилость деревянных стен и перекрытий

Отверткой или шилом просмотрите участок каркаса дома на предмет гниения и разложения. Гниение может быть вызвано плесневыми грибами или вредительством термитов. Проверьте местность вокруг на предмет заражения термитами. Термиты оставляют на земле специфические следы — маленькие воронки грязи. Также термиты легко теряют свои лапки, так что куча лапок поблизости будет для вас очередной подсказкой.

Состояние наружных стен

Проверьте наружные стены на структурную целостность, надежность креплений, а также на признаки гниения и проникновения влаги. Посмотрите функциональные дренажные отверстия в кирпиче и кирпичной облицовке. Обследуйте трещины в штукатурке, это поможет вам определить, вздулась ли фанерная обшивка, находящаяся за ней. Помните, что трещины в штукатурке любого размера приводят к попаданию влаги. При проверке наружной изоляции используйте влагомер для того, чтобы определить наличие влаги за ней.

Шаг 2. Проверка фасада

Внешний вид дома может сказать о многих потенциальных проблемах, с которыми вам предстоит столкнуться.

Распространение растений

Возможно, дерево отбрасывает большую тень на дом, вследствие чего на стенах не исключено образование плесени и гнили. Разросшиеся рядом с коттеджем деревья и кустарники способны привести к нашествию вредителей, поэтому их желательно удалить.

Проблемы со стенами

Любые признаки разбухания или наклоны наружных стен говорят о проблеме с крепежами. Они могут деформироваться, если в стену проникла вода и вступила в реакцию с деревом.

Герметичность соединений

Возьмите кирку или шило и аккуратно отогните наличники дверей и окон. Посмотрите, не отслоилась ли краска, проверьте состояние мягких пород дерева. Убедитесь, что вверху и вокруг окон установлены сливы для отвода воды.

Проверьте двери на предмет естественного износа и гниения древесины. Все дома с деревянной отделкой подвержены гниению, рассмотрите на наличие деформаций, расслоений, облупления краски и отсутствие утеплителя. Как правило проблема решается заменой старого утеплителя на новый герметик высокого качества.

Шаг 3. Проверка крыши

Обязательно проверьте все основные элементы кровли.

Поверхность

Чтобы осмотреть поверхность крыши, вам понадобятся лестница и бинокль. Так можно обнаружить недостающую или поврежденную черепицу, а также забитые стоки. Обследуйте изоляцию всех отверстий на крыше на предмет износа. Проверьте, нет ли на крыше искривленных, вздутых или волнистых мест, так как это свидетельствует о проблемах с каркасом.

Дымоход

Проверьте наличие трещин в дымоходе, посмотрите, не идёт ли дым через швы. Деформированный или выцветший навес от дождя, хлопья креозота на крыше и земле, поврежденная кровля — все это указывает на опасное количество креозота в дымоходе.

Стоки

Проверьте водосточные желоба и трубы на предмет утечек или трещин. Убедитесь в том, что в них нет листьев или другого мусора, препятствующего дренажу. Крышки на желобах защищают их от забивания мусором — причём совершенно бесплатно.

Наружные стены

Проверьте целостность внешних сайдингов, надежность их закрепления, а также на предмет признаков гнили или проникновения воды. Забиты ли дренажные отверстия в шпоне и кирпичной кладке? Поищите трещины в штукатурке — влага способна проникнуть внутрь за счет расширения древесины. Пройдитесь по наружной теплоизоляционной системе влагомером, чтобы проверить невидимые участки позади поверхности стены.

Шаг 4. Проверка внутренней отделки дома

Повреждение водой

Проверьте поверхности всех дверей и окон на предмет любых проблем, вызванных водой. Исследуйте подвал, камин и чердак. Заклинивание межкомнатных дверей — возможный признак движения фундамента, вызванного давлением воды. Если стены или потолок подверглись воздействию воды, то они могут деформироваться.

Вода также может нарушить структуру гипсовых стен. Если стены в доме обшиты деревянными панелями, то проверьте, нет ли на них изгибов или деформации, так как это вероятно указывает на наличие влаги за стеной.

Чердак должен быть обеспечен необходимой вентиляцией. Влажность, идущая из ванной комнаты и стоков с крыш, оседает на чердаке, в таком случае необходимо немедленно найти и устранить ее источник. В ванной комнате проверьте, не скопилась ли влага на потолке за душевой панелью. Черепицу обследуйте с помощью влагомера.

Проблемы с конструкцией

Торчащие гвозди могут быть причиной проблем с каркасом стены. Проверьте каркас подвала, поищите изогнутые, деформированные или сгнившие крепежи, способные стать причиной провисания пола. Пол также может провисать из-за неустойчивой или прогнившей несущей балки.

Проведите диагностику потолка на предмет торчащих гвоздей, трещин или провисания. Это говорит о серьезных проблемах в конструкции. Имейте в виду, что провисание потолка также может привести к перекосу прилегающих стен.

Электробезопасность

Проверьте все датчики дыма, Используйте 3-штырьковый электроизмерительный прибор для диагностики розеток. Все розетки должны работать в диапазоне 220 вольт. Проблемы с проводкой могут привести к ударам током.

Неисправная проводка может заискрить, загореться либо привести к отключению электросети или падению мощности. Причины низкой электромощности: короткая длина электропроводки для данной нагрузки, чрезмерно длинная электрическая цепь либо повышенное сопротивление проводников при высоких температурах.

Проверка труб и каналов

Проверьте все водопроводные трубы на предмет коррозии и целостности изоляции. Если вы покупаете старый дом, то, возможно, в нем стоят свинцовые трубы, что опасно для здоровья. Прислоните магнит к металлической трубе, если происходит намагничивание, то труба сделана из оцинкованной стали, Если нет, то скорее всего из свинца.

Для обследования напора просто откройте все краны в доме. Из каждого крана должна выходить струя воды, если этого не происходит, то, возможно, диаметр трубы слишком узок.

Читать еще:  Штрафы за нарушение пожарной безопасности

Специалисты газовой службы часто инспектируют трубы и запорную арматуру на утечку газов специальным прибором, который вы также можете приобрести в хозяйственном магазине.

Системы отопления и вентиляции не нужно проверять на безопасность и содержание воды. Однако следует отследить то, насколько эффективно они работают. В старых системах проверяющий, скорее всего, открыл бы печь и проинспектировал пламя и другие части печи.

Однако новые системы отопления так не проверишь, они способны работать от электричества, газа или бензина. Они могут нагревать воздух, воду, генерировать пар или работать просто как отражатели тепла. Если вы не очень хорошо разбираетесь в устройстве вашей системы отопления, то для ее инспекции лучше всего вызовите специалиста.

Как найти утечки тепла из дома?

Если через стеновые, деревянные панели, напольные покрытия или системы вентиляции и отопления просачивается воздух, то это равносильно тому, как будто вы выбрасываете свои деньги в окно. В холодную погоду теплый воздух поднимается на чердак. Этот воздух, оказываясь на чердаке, покидает жилое пространство, а ведь вы платите за нагрев этого воздуха.

Холодный воздух также попадает через трещины и щели в доме вокруг дверей и окон, из подвала. Тщательно обследуйте свой дом на предмет любых утечек. Однако приготовьтесь к тому, что за изоляцией найти их будет не так-то просто.

Самыми проблемными зонами являются: двери на крышу, трубопроводные вентили, отверстия под провода, подвесные люстры и потолки.

Зажгите свечу

Если вы хотите проверить, есть и у вас утечки воздуха, то самый простой способ — это зажечь свечу. В прохладный, ветреный день закройте все двери и окна и отключите отопление. Включите затяжную вентиляцию, чтобы спровоцировать утечку. Зажгите свечу и проведите ею по периметру дверей и окон. Наблюдайте за движением пламени для обнаружения утечки.

Проверьте температуру

Если в различных частях комнаты температура отличается на один-два градуса, то вероятно, что дом недостаточно утеплен. Если разница сохраняется, то, возможно, в здании есть проблемы с воздушным потоком в вентиляционных системах.

Некоторые места в коттеджах защищены меньше всего. Обследуйте температура вокруг жаровой трубы или вентиляционных коробов. Далее вам следует проинспектировать вентиляционные решетки, экраны радиаторов, щели под плинтусами и порогом.

На улице проверьте на предмет утечек нижние края сайдинга у основания, а также гаражные перекрытия и соединения стен, затем обследуйте отверстия, через которые в дом входит силовой электрический кабель, подается газ и подключается кондиционер.

Обязательно проверьте подвал, все двери и окна

Вложитесь и приобретите инфракрасный термометр для самостоятельной диагностики дома. За несколько тысяч рублей вы можете получить прибор, который способен обнаружить потери теплоэнергии вокруг дверей и окон, прорехи в изоляции, системе вентиляции, а также других областях.

Как проверить деревянный дом после покупки

Покупка старого деревянного дома может казаться выгодной. На практике так бывает не всегда. Как выявить слабые места частного дома?

Детальный план, как проверить деревянный дом после покупки

Внешние стены

Начинать нужно с обшивки. Внимательно следует отнестись к строению, с отделкой сайдингом или любым материалом, скрывающим брус. Скорее всего, его обшили, чтобы спрятать щели или гнилые участки. Отделку нужно снять гвоздодёром и визуально оценить состояние сруба.

Если первый венец или любое другое бревно сгнило, то его нужно заменить. Новое бревно перед укладкой необходимо будет обработать антисептиком — защита древесины от гниения.

Фундамент

Если он свежеокрашенный или обложен кирпичом — скорее всего, маскировали трещины. Правильность геометрии проверяется строительным уровнем. Определить глубину залегания фундамента поможет подкоп. Крыльцо из одной ступеньки или без неё свидетельствует о неполноценной опорной кладке.

В фундаменте должно быть минимум два вентиляционных отверстия диаметром около 15 см. Гидроизоляция должна возвышаться над уровнем земли на 15-25 см и состоять из:

  1. Горизонтальной — 1-2 слоя рубероида, промазанных мастикой;
  2. Вертикальной (обмазочной).

Отмостка вокруг дома может быть выполнена трёх видов:

  1. Бетонная;
  2. Из тротуарной плитки;
  3. Мягкая (песчаная подушка, слой рулонной гидроизоляции, газон).

Цоколь

Он должен быть около 60 см. В нём также обязаны присутствовать вентиляционные отверстия, желательно — слой утеплителя.

Чердак

Нужно оценить прочность стропильной системы, шаг стропил и обрешётки, степень повреждения насекомыми. Обратите внимание, утеплён ли чердак, нет ли просветов в сборке крыши. Обязательно проверьте целостность дымохода. Не должно быть примыкания к дереву.

Подвал

Затхлый запах свидетельствует о наличии грибка и плесени. Если есть разница в оттенке стен, значит весной в подвале стоит талая вода.

Как оценить состояние старого деревянного дома по внешним элементам

Окна и двери

Их нужно открыть и закрыть. Если створки провисают, значит рамы или коробка перекошены. Когда стены возле окон холоднее — при монтаже была нарушена герметичность.

Крыша

Кровельный материал должен лежать ровно, без пазов, провалов, изгибов или других отклонений. Свежая краска сигнализирует об изношенности материала. Если это металлочерепица, возможно пытались замаскировать ржавчину.

Руководство для осмотра дома внутри

После покупки деревянного дома на что обратить внимание, кроме внешней отделки? Осмотр внутренней «начинки» начинается с инспекции комнат. Для оценки тепловых характеристик помещения нужно взять с собой прибор тепловизор. Он поможет найти мостики холода.

Постучав по стене костяшками пальцев, вы определите состояние древесины. Глухой звук свидетельствует о трухлявости. Проводка проверяется так: во всём доме нужно включить свет, а затем — любой мощный электроприбор. Если свет на секунду потускнеет — мощность сети недостаточна.

Если нет центрального отопления, то под отопительный котёл должно быть отведено помещение с окном и вытяжкой. В маленьком доме (до 150 квадратов) подойдёт кухня. Мощность котла — от 24 кВт. На подключение газового котла обязательно разрешение.

Санузлы в жилом доме разрешено проектировать не менее 1,8 квадратов. Полезно открыть дверцы короба с трубами. Так вы оцените их состояние и внешний вид стен без облицовки.Теперь вы знаете, что делать после покупки дома. А также, как продлить жизнь деревянному срубу.

Стоит ли покупать старый деревянный дом?

Многие люди мечтают о собственном доме. Кому-то он достается по наследству, другим приходится упорно трудиться для достижения заветной цели. Существует мнение, что лучше купить старый деревянный дом, чем построить новый. В публикации рассмотрены факторы, на которые следует обратить внимание перед регистрацией сделки, описаны плюсы и минусы покупки.

Деревянный дом, его особенности

Деревянное домостроение являлось наиболее востребованным на Руси. Главная причина – натуральность строительного материала. Дерево оказывает уникальные свойства на состояние человеческого организма. Кирпич этими достоинствами не обладает.

Плюсы покупки

  • Значительная экономия времени. На постройку нового дома может уйти несколько лет.
  • Архитектурная ценность. Старые дома уникальны, имеют сложную резьбу.
  • Индивидуальность. Сложно найти похожую постройку.
  • Экономия денежных средств.
  • Получение большой площади. Как правило, старые дома больше, чем новые.
  • Прилегающая территория огромных размеров.
  • Центральное расположение. Рядом находится необходимая инфраструктура (школы, больницы, магазины).
  • Наличие истории, о которой можно рассказать. Гости будут рады выслушать увлекательный рассказ.
  • Соответствие требованиям экологии. В деревянном доме легко дышать.
  • Небольшая масса по сравнению с кирпичной постройкой.
  • Возможность перебазировки. Если потребуется сменить место жительства, то дом можно будет перевезти. В случае гниения нижних венцов, их также можно заменить при помощи специального оборудования.
  • Возможность сноса и получения нового жилья.

Минусы сделки

Недостатки старого дома:

  • Необходимость ремонта и переоборудования. Если старые владельцы не уделяли должного внимания постройке, то придется проводить реконструкцию. Это особенно важно при расположении дома в прибрежной зоне.
  • Ограничения в дизайне. Для того чтобы внести радикальные изменения, придется потратить значительную сумму денежных средств.
  • Возможен вред здоровью. В доме могут находиться грызуны и различные вредители.
  • Частое отсутствие пожарной сигнализации. Ее обязательно придется устанавливать. А это также материальные траты.
  • Скопление пыли на изгибе бревен. Придется постоянно убирать ее вручную, универсальных методов не существует.
  • Внезапное появление мошек и жучков. Избавляются от них при помощи химических средств.
  • Сложности при установке кухни и шкафов. Дом имеет свойство двигаться. Поэтому часто приходится строить металлический каркас, а потом вешать необходимые предметы.
  • Вероятность появления грибов. Это биологические враги древесины, способные превратить ее в труху. Для защиты от данной проблемы следует использовать специальные средства обработки.
  • Опасность пожара. Дерево способно сгореть дотла. Важно соблюдать правила безопасности при использовании печей и каминов. Также следует правильно смонтировать молниеотвод. Грамотно обустроенная электрическая проводка – залог безопасности.
  • Отсутствие удобств. Ходить в туалет скорее всего придется на улицу.

Рекомендации будущим владельцам старых деревянных домов

Что следует учитывать перед покупкой – часто задаваемый вопрос. Прежде всего, важна общая визуализация здания. Необходимо отойти на определенное расстояние от постройки и оценить ее со всех сторон. Следующий шаг – проверка состояния фундамента. Он представляет собой главный элемент конструкции. В данном случае нельзя игнорировать нарушения целостности. Это приведет в будущем к дорогостоящему ремонту. Будущего покупателя должно насторожить отсутствие вентиляции и гидроизоляции фундамента. Важная информация: очень хорошо проверить глубину залегания конструкции в грунте. Если позволит хозяин, то достаточно просто выкопать небольшую ямку и посмотреть.

Покупателю следует проверить состояние нижних венцов. Бывают случаи, что сгнившие элементы прячут под обшивкой. Важно смотреть внимательно, чтобы в будущем избежать дорогостоящего ремонта.

Немаловажная деталь – оценка замков и перерубов. Там должна быть крепкая древесина. Осмотр окон и дверей также следует проводить. Сразу после покупки их заменяют. Но если проемы гнилые, то возникнут сложности при установке новых окон и дверей.

Важная деталь: следы местного утепления стен. Если в доме бывают сквозняки, то в ход идут все подручные материалы (пена, тряпки).

Весьма важный этап осмотра – крыша. Она должна надежно защищать от атмосферных осадков и ветра. Крыша в плохом состоянии нанесет серьезный материальный ущерб будущему владельцу. Лучший способ оценки – подняться и оценить покрытие вблизи. Особое внимание следует уделить проблемным местам. К ним относятся: примыкания скатов к стенам, обход вентиляционных труб. Если крыша покрыта черным металлом, то это существенный повод для беспокойства. Скорее всего, металл очень сильно изношен и замаскирован черной краской.

Чердак дома должен быть без повреждений и насекомых. Здесь же можно посмотреть на утепление потолочного перекрытия.

Важно не забыть оценить коммуникации постройки. Только на основании проведенного осмотра можно принимать решение о совершении сделки.

Покупка старого дома – мудрое решение, которое значительно экономит время и денежные средства. Также это удобно для детей и пожилых людей, ведь рядом располагаются жизненно важные места. Перед совершением сделки важно оценить все плюсы и минусы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector